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Il mercato immobiliare in Italia

Cesare Nistri — Wed, 16 Jul 2008 09:53:34 +0000

I segnali di crisi sono sempre più concreti. E non solo all'estero. Il mattone non è più il bene rifugio per eccellenza dove mettere al sicuro un capitale altrimenti a rischio (leggi in Borsa). In molto casi, oggi diventa un bene da vendere perché ormai poco redditizio. Non è un segreto che sul mercato siano aumentate le offerte di case, che chi ha investito per affittare fatica sempre più a trovare inquilini perché i canoni sono troppo elevati, e quindi sceglie di vendere piuttosto che avere la casa vuota. Non solo. «Il mercato della sostituzione, ossia del cambio di abitazione, è ingessato - spiega Luca Dondi di Nomisma -. Molto di quanto arriva sul mercato è fermo perché manca la domanda. È così che continuano ad aumentare i tempi di vendita e a salire gli sconti: il divario tra prezzo richiesto e costo alla conclusione della transazione è del 15%. Mentre le compravendite scendono ancora. Stupisce la tenuta dei prezzi, la cui crescita resta in linea con l'inflazione». Sono queste le linee guida dell'Osservatorio che Nomisma presenterà la settimana prossima, che contiene previsioni di una ripresa non prima del secondo semestre del 2009. Ma la novità è che si è ridotto ai minimi termini l'acquisto per investimento. Dal 20% delle compravendite totali, questo specifico segmento si sta progressivamente portando verso i valori del 2000, quando si aggirava sul 5% delle transazioni. La situazione italiana si differenzia quindi dalla fase di crisi che nazioni come Stati Uniti e Gran Bretagna stanno vivendo - e in cui si respira una pesante pressione per via della discesa dei prezzi del mercato immobiliare residenziale già in atto -, ma non resta immune dalle reazioni emotive che seguono alle notizie che arrivano da oltre frontiera.
«La difficoltà è anche quella di individuare - continua Dondi - una linea di sviluppo per il futuro. Per questo motivo gli indicatori che emergono dal nostro Osservatorio focalizzato sulle 13 maggiori città italiane sono tutti negativi». Ma sono proprio le anomalie del nostro Paese che per ora lo tengono al riparo dalla burrasca. Fattori frenanti per l'economia come la scarsa mobilità dei lavoratori, la poca propensione all'indebitamento delle famiglie e il fatto che il parco residenziale sia costituito per la maggior parte da prime case di proprietà al momento permettono al segmento residenziale di non subire pesanti contraccolpi. E per i prossimi mesi? L'arrivo di una nuova "colata" di cemento, sulla scia dei progetti di Governo ed Enti locali, unita al numero crescente di annunci di vendita, produrrà un aumento dell'offerta che non necessariamente la domanda saprà assorbire. «Oggi il 40% delle compravendite è costituito da nuova edilizia - dice Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme - contro il 25% di dieci anni fa. Una forte componente che se subirà contrazioni inciderà pesantemente sul sistema. Siamo all'inizio di una fase di calo dei prezzi. Anche per via del deciso calo della domanda d'acquisto». Partita soprattutto dalla disaffezione al mattone come investimento. «Bisogna distinguere due grandi aree - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari - quella dell'investimento privato e quella degli investitori. Per le famiglie oggi è più difficile accedere al credito (secondo i dati Nomisma il 22% delle famiglie italiane ha un mutuo per un totale di 226 miliardi di euro di erogato a fine 2007) e la domanda è quindi in flessione. Si stima che quest'anno chiuda con una flessione delle compravendite del 10 per cento. In cambio i prezzi restano stabili almeno in termini reali, in linea con l'inflazione». Cospicuo è anche il patrimonio immobiliare dei Comuni, 320 miliardi di euro in totale ma soltanto 20 miliardi (pari a 14 milioni di metri quadrati) di beni residenziali. «Una pioggia di immobili che potrebbe arrivare sul mercato qualora i Comuni decidessero di fare cassa - spiega Breglia - per rifarsi del mancato introito dell'Ici. Le due operazioni già messe in atto dai Comuni di Torino e Milano hanno avuto esiti positivi. Ma a fare male al mercato immobiliare è soprattutto la crisi economica. Si compra casa se si ha la prospettiva di un lavoro». Ancora di più, se c'è crisi, si riduce l'investimento nel mattone a scopo di reddito. Soprattutto oggi che non si trovano gli inquilini. E il rendimento annuo lordo di un appartamento non supera il 4,5% contro il 6% di cinque anni fa. Come dire: rendimento inferiore e più rischi rispetto ai titoli di Stato. Secondo l'ultimo Osservatorio dell'Agenzia del Territorio dedicato al 2007 le compravendite totali sono scese del 7,1%, il 4,6% nel segmento residenziale. Il dato è peggiore delle stime, basate sui valori positivi degli anni passati. Le compravendite sono scese a 806.225 transazioni contro le 845.051 del 2006. E i prezzi? Anche sul fronte quotazioni si evidenzia un cambiamento di trend: l'aumento dei valori è omogeneo nei Comuni non capoluogo e nelle grandi città, che finora invece hanno trascinato il mercato. Secondo l'Agenzia del Territorio, il prezzo medio al metro è pari a 1.557 euro (+2,6% rispetto al semestre precedente e +5,5% su base annua), con una crescita però rallentata rispetto a quella registrata nel semestre precedente. Su quest'ultimo punto dal l'Agenzia sottolineano che i prezzi del residenziale sono saliti nei grandi Comuni in media del 35% negli ultimi tre anni.

tratto da articolo de IlSole24Ore del 16/07/2008

Questa prima parte dell'articolo evidenzia bene le caratteristiche della situazione italiana nel mercato immobiliare, forse diversa da quelli di altri paesi, ma con rischi analoghi e comuinque da prendere in adeguata considerazione.

Ma come si comporterà il mercato immobiliare di fronte ad un'eventuale crescita dell'inflazione? Nel lungo termine proteggerà il potere d'acqusito dei risparmi meglio di altri strumenti di investimento? In passato si è dimostrato un buon modo per difendersi dall'inflazione; si confermerà tale anche nel caso di una crisi sistemica del mercato immobiliare?

Staremo a vedere.... intanto è meglio sperare in un contenimento dell'inflazione!!!!!!

MERCATO IMMOBILIARE: - 7,1% (che fra 2 o 3 anni si riesca a comprare casa?)

marinfaliero — Wed, 23 Apr 2008 07:47:00 +0000

foto di reportergimmi

Pare che il boom del mercato immobiliare sia giunto al suo epilogo.
I segnali sono molti e trovano conferma nelle informazioni che si possono ricavare dalle letture dei quotidiani ma anche dall'osservazione di quanto ci circonda: orizzonti con centinaia di gru, migliaia di appartamenti in costruzione, contrazione dei mutui fondiari erogati, innalzamento dei tassi di interesse; già da tempo gli impresari permutano parte degli immobili per l'importo dei lavori commissionati agli installatori.
Di oggi un articolo pubblicato sulla versione online de Il Sole 24 Ore.
Secondo la prudente giornalista Paola Dezza "...per le compravendite del comparto residenziale nel nostro Paese non si può parlare ancora di crollo. Ma certo di deciso ridimensionamento.
A fare una fotografia alla situazione del settore è oggi l'Agenzia del Territorio, che nell'Osservatorio 2007 registra compravendite totali in calo del 7,1% (contro il +1,3% del 2006 e l'aumento del 5,4% registrato nel 2005).
Dall'Agenzia fanno notare che sul comparto pesano «fattori strutturali legati al ciclo immobiliare, che è evidentemente arrivato alla sua fase conclusiva.
Tra questi i tassi di interesse per i mutui, passati mediamente dal 3,5% del 2003 al 5,3% del 2007, e il livello raggiunto dal prezzo degli immobili".
Il dato reso dall'Agenzia del Territorio viene correttamente 'spezzato' alla ricerca di indicazioni sull'andamento del mercato nei comuni capoluogo ed in quelli limitrofi, sui quali si è riversata negli ultimi anni buona parte della domanda, salita (tra il 2001 e il 2006) del 31%.
Nelle immediate periferie, infatti, i prezzi degli immobili ritornavano faticosamente accessibili a larghe fette della popolazione, altrimenti esclusa dalla possibilità di acquisto dell'abitazione.
Infatti "...negli ultimi anni si è assistito a un sensibile spostamento delle compravendite dalle città maggiori ai Comuni minori - recita l'Osservatorio -. Nel 2007, invece, pur confermandosi una miglior tenuta del mercato nei Comuni minori, si verifica, per la prima volta dal 2001, un sensibile calo delle compravendite, pari al -5,8%, anche nei Comuni non capoluogo".
Io preferisco una lettura del dato pratico anzichè di quello statistico: rispetto allo scorso anno vi sono 6 nuclei familiari in meno che possono permettersi la casa.
Il mercato immobiliare, lo sanno tutti, è anabolizzato da fattori legati all'introduzione della nuova moneta prima, per il tradizionale ripiego sul mattone nei periodi di maggior crisi o fluttuazione delle borse poi, per diventare infine il giochetto dei tre bussolotti.
Compro un terreno, edifico un condominio, lo vendo e divento ricco.
Perchè fermarsi?
Compro un terreno più grande, edifico un condominio con 8 appartamenti in più, li vendo tutti e divento ancora più ricco.
In questa progressione è venuta colpevolmente meno l'edilizia popolare, favorendo le compravendite a prezzi di mercato certo non ostacolate dalla convenienza dei mutui, quasi sempre stipulati a tasso variabile su 'spassionato' consiglio delle Banche, che come noi avevano acquistato il denaro (che poi ci prestavano) a costi molto favorevoli, quasi irripetibili.
Ma il meccanismo dei tre bussolotti non poteva reggere in eterno per una ragione tanto semplice da sembrare infantile: sono lentamente finiti gli acquirenti.
I nuovi nuclei familiari spesso non hanno l'autonoma capacità economica di sostenere il prezzo del mutuo senza rinunciare ad un tenore di vita dignitoso e quelli di loro che potevano acquistare una casa lo hanno già fatto.
Oltretutto, di nuclei familiari, se ne formano molti meno che metri quadri.
Suona stravagante la sorpresa per i dati così negativi forniti dall'Agenzia del Territorio, la pacchia è durata fin troppo.
Rimane da chiedersi cosa accadrà quando tutti gli immobili in eccedenza sulla domanda reale saranno immessi sul mercato per permettere agli speculatori di far fronte ai propri impegni finanziari verso gli istituti di credito.
Siamo sicuri che l'America si realmente così distante?

E’ l’anno giusto per acquistare casa

casavendita — Fri, 04 Apr 2008 07:24:30 +0000

Secondo l’Agenzia del Territorio, il 2008, vedrà il mercato immobiliare stabilizzarsi in modo significativo: sarà più semplice comprare casa. Le quotazioni tenderanno al ribasso, con oscillazioni che vanno dal -2% al +2% sui prezzi delle case in vendita.

Il calo dovrebbe farsi sentire maggiormente nelle grandi città, come Milano e Roma. Napoli, che più ha beneficiato del decennio positivo del mercato immobiliare, subirà delle stangate nette sui prezzi delle case in vendita.

Le località turistiche, invece, difenderanno meglio il valore degli immobili, soprattutto nelle zone tutelate dal punto di vista ambientale.

Precari accatastati

precariodellaricerca — Wed, 30 May 2007 15:18:58 +0000

Dopo anni di attesa, due finanziarie e varie circolari, ieri è apparso in Gazzetta Ufficiale il DPCM (Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri) che dà il via alla stabilizzazione di 6.514 precari in varie amministrazioni pubbliche (tra cui l'Agenzia del territorio, ovvero il catasto). I criteri sono gli stessi del comma 519, anche se i soldi e i provvedimenti sono diversi (e infatti queste stabilizzazioni dipendono dal comma 521).

Tra gli stabilizzandi a breve ci sono anche alcuni precari di enti di ricerca: l'APAT (185 assunzioni) e il CNIPA (20 assunzioni).

Congratulazioni ai fortunati precari!

I precari del catasto: un caso esemplare

precariodellaricerca — Tue, 15 May 2007 10:14:27 +0000

L'Agenzia del territorio (già catasto) ha sedi in tutte le regioni italiane. E si regge, da anni, su 1570 precari. Prima assunti come LSU, poi trasformati in lavoratori a tempo determinato.

Un blog che seguiamo da tempo, Tipi sospesi, segue la vicenda dei precari LTD dell'Agenzia del territorio ormai da molti anni.

La stabilizzazione dei 1570 è stata decisa 1 anno e mezzo fa, già dal ministro Baccini, con il governo Berlusconi. I precari dell'agenzia del territorio fanno parte infatti della tornata di 8.000 (a volte diventano 6.000, altre 7.000) precari assunti per decisione del governo Berlusconi, poi rivendicati anche da Nicolais, più volte.

Insomma hanno un anno di vantaggio, più o meno, sugli altri precari della pubblica amministrazione. Teoricamente. Perché nonostante la finanziaria che decretava la loro stabilizzazione sia quella dell'anno scorso, approvata a dicembre del 2005 , ancora nessun precario è stato stabilizzato.

IL DPCM che doveva provvedere alla stabilizzazione è stato firmato il primo marzo del 2007, un anno e 3 mesi dopo la Finanziaria del 2006. E - a tutt'oggi - non è stato registrato. Forse, si chiedono i precari, per problemi alla Corte dei conti? I precari telefonano, mandano email, ma non si sa. E' un mistero. Due mesi e mezzo dopo la firma, il DPCM è sospeso in un limbo (anche se dovrebbe essere stato, nel frattempo, abolito).
Insomma i precari dell'Agenzia del territorio continuano ad essere "tipi sospesi". Noi continuiamo a seguirne le vicende sul blog.

Si tratta di un caso esemplare. Il tempo passa, i precari invecchiano. I decreti non arrivano. Nessuno viene assunto.