andrò a dormire tra 21 ore

e mi sveglierò di nuovo tra 25

stasera cena con la mia collega, due ragazzi del master e una ragazza di uno di questi. location: casa della coppia. al tavolo siamo io e la mia collega (roma), il ragazzo del master (palermo), la rimanente coppia (napoli).

Abbiamo fatto l'Italia, dobbiamo fare gli italiani, si disse nel Risorgimento.
in effetti italiani che non siano tuoi concittadini li incontri fondamentalmente in vacanza, all'universita' (fuori sede) o all'estero.
tralasciando i primi due casi, che di solito non rappresentano conoscenze durature, il terzo e' veramente paradigmatico.
un senso di comunanza che va oltre divisioni linguistiche, barriere politiche e cazzate varie.

ragazzi di buon cuore direi.
di napoli si dice tutto il bene e tutto il male.
ma nei loro occhi ho visto una luce sincera e pura. bellissima.
devo ammetterlo. da bravo romano diffido sempre un po' dei napoletani. ma non ho mai avuto dubbi quando poi li ho incontrati dal vivo.
allegri anche nella disgrazia, solari, affettuosi, accoglienti.
proprio una bella cena.
domani giornatona. mentre inciampo ancora nei calcoli.
notte.

Patogenesi

La formazione di un calcolo è la risultante di una serie di complessi fenomeni fisico/chimici  chedeterminano il passaggio di alcuni composti  dell’urina da una fase di soluzione  liquida ad una fase solida cristallina. Condizione essenziale per la formazione dei calcoli è la SOVRASATURAZIONEdi un determinato soluto presente nell’urina : calcio, ossalato, fosforo, acido urico, cistina. 

La ipercalciuria  può indurre o contribuire alla formazione di un calcolo mediante 2 meccanismi:

• aumento della saturazione del calciossalato e del calciofosfato,
• riduzione dell’attività inibitrice dei processi di cristallizzazione dei sali di calcio mediante un legame con inibitori caricati negativamente e loro conseguente inattivazione.

La iperossaluria è per lo più conseguenza di una aumentato assorbimento intestinale di ossalato in condizioni di:

• Enterite regionale
• Morbo Celiaco
• Resezioni o bypass ileali
• Eccessivo apporto alimentare
• Dieta strettamente ipocalcica

Il calcio nell’intestino si lega infatti all’ossalato, formando dei complessi insolubili che vengono eli-minati con le feci  determinando così minore assorbimento di ossalati. 

La iperuricuria è dovuta ad un elevato apporto di purine; in ambiente acido quando aumenta la  quota di acido urico dissociata, si può avere la formazione di cristalli, la calcolosi di acido urico puòessere secondaria a:

• Gotta, leucemia, e linfomi con iperuricemia.
• Farmaci (uricosurici, citolitici, salicilati, etc.).
• Disidratazione
• Ph basso.

 La ipercistinuria è la manifestazione clinica di una malattia metabolica ereditaria a trasmissione autosomica recessiva, caratterizzata dall’alterazione del trasporto  della cistina , per cui questo aminoacido essendo già poco solubile ai  comuni valori di Ph urinario, precipita nettamente in ambiente acido. Nella formazione di un calcolo, anche se la sovrasaturazione del soluto è il fattore più importante, altri fattori concorrono:

• Presenza e concentrazione di fattori inibitori.
• PH urinario.
• Stasi  urinaria.
• Infezioni.

Bisogna sottolineare che una ridotta attività inibitoria da sola non porta a formazione di calcolo se non esiste concomitante sovrasaturazione, è molto importante il reciproco rapporto tra  concentrazione dei soluti e concentrazione degli inibitori. I principali inibitori della cristallizzazione sono.

• Pirofosfato
• Citrato
• Magnesio
• Zinco
• Fluoro
• Fosfocitrato
• Mucopolisaccaridi acidi.
• Frammenti  poliribonucleotidici.
• Piccole molecole ed anioni a basso peso molecolare.

Il legame del soluto in forma ionica con il citrato o con il magnesio, abbassa la saturazione del soluto e, per conseguenza, ostacola la formazione del calcolo. Le condizioni che comportano uno stato di acidosi  sono le principali cause di ipocitraturia:

• Diarrea cronica.
• Ipokaliemia.
• Esercizio fisico.
• Diete iperproteiche.
• Acidosi tubulare distale.
• Calcolosi calcica idiomatica.

Per i calcoli di fosfato di calcio il 77% di attività inibitoria è legata a citrato, pirofosfato, magnesio. Per i calcoli di ossalato di calcio la maggior parte dell’attività inibitoria risiede nelle macromolecole urinarie, principalmente mucopolisaccaridi.Nell’iperparatiroidismo è stata documentata una ridotta escrezione di pirofosfato. Nell’iperossaluria enterica , nella calcolosi calcica idiopatica il citrato, il pirofosfato ed il magnesio sono spesso ridotti.

Nei pazienti con acidosi tubulare distale  si riscontrano  spesso  bassi  valori di citrato.

Il  PH urinario è importante perchè interferisce nel regolare il passaggio dalla forma ionica del soluto alla forma complessa (legame con citrato, magnesio, etc.). Secondo alcuni  Autori  il Ph urinario può indirizzare verso il tipo di calcolo:

• Un Ph a digiuno inferiore a 5 può far pensare ad un calcolo di acido urico.
• Un Ph superiore a 7 può indirizzare verso le infezioni urinarie e ad un calcolo di fosfati.
• Ph intermedi possono orientare verso i calcoli da ossalati.

La stasi urinaria con la conseguenza delle infezioni concomitanti, facilita la formazione di calcoli di struvite. Le infezioni  da germi produttori di ureasi portano ad  alcalinizzazione delle urine e formazione di calcoli di struvite. 

FASI DELLA LITOGENESI

Nella formazione di un calcolo molto importante è la conoscenza del prodotto di solubilità di determinati ioni nell’urina. Si definisce prodotto di solubilità quella concentrazione di ioni  al punto di equilibrio. Si parla di soluzione sottosatura o stabile quando il prodotto degli ioni in soluzione è inferiore al prodotto di solubilità. In essa non si formano spontaneamente cristalli, se si aggiungono ioni in crescente quantità la  sovrasaturazione  porterà ad una precipitazione spontanea detta nucleazione omogenea. Il prodotto di concentrazione al cui livello inizia la nucleazione omogenea  viene definito prodotto di formazione, al di sopra di esso c’è la zona sovrasatura. Tra il prodotto di solubilità ed il  prodotto di formazione, esiste una zona labile detta zona metastabile, in questa zona se si aggiungono cristalli preformati si ha la crescita cristallina ed una nucleazione detta omogenea, se si aggiungono cristalli di altra natura si ha una nucleazione eterogenea o epitattica (calcoli misti e calcoli su corpi estranei). Il primo nucleo di aggregazione è costituito da 100 molecole e si chiama lattice di cristallo. La prima fase della formazione di un calcolo spesso avviene nel tubulo collettore, dove l’urina viene concentrata. Nel tubulo collettore i cristalli , unendosi fra di loro e alla matrice proteica, formano l’embrione del calcolo che si va a fermare nella papilla renale (Placche di Randall). Tali placche si staccano poi dalla papilla per scivolare nei calici e nella pelvi, dove si ingrandiscono ulteriormente. 

TERAPIA IDROPINICA

La terapia della calcolosi delle vie urinarie, nonostante i progressi compiuti  dai mezzi diagnostici che permettono una diagnosi più tempestiva, nonostante le apparecchiature e le manovre chepermettono la rimozione  dei calcoli , si avvale molto della terapia medica etiopatogenetica, diete-tica ed idropinica. Dopo la frantumazione con litotritore o dopo la rimozione per via chirurgica o endoscopica, il problema della calcolosi  non è risolto per la presenza delle frequenti complicanze e recidive, che inesorabilmente portano a deterioramento della funzione renale e riduzione della capacità lavorativa. Un trattamento razionale che si avvale dell’eventuale medicamento utile dal punto di vista patogenetico, dello stile di vita corretto, di una dieta appropriata  e di una costanteosservanza della terapia idropinica, riduce nell’80% dei casi, le recidive e le infezioni.Quando siamo in presenza di una calcolosi delle vie urinarie il primo problema da analizzare è verificare se esistono impellenti necessità di rimozione del calcolo. La terapia chirurgica, insieme alla litotrissia , è indicata nelle emergenze, in presenza di un grosso calcolo ostruente, in associazione a stenosi o restringimenti  intrinseci o estrinseci delle vie urinarie sottostanti. E’ inoltre  indicata in presenza di un calcolo ostruente in rene unico o con altro rene funzionalmente escluso. E’ consigliata in presenza di infezioni croniche recidivanti. Le manovre endoscopiche e la litotrissia mediante litotritore, trovano la loro principale indicazione nella rimozione di calcoli medio-grandi in pazienti  con assenza di infezioni sovrapposte e senza malformazioni o restringimenti delle vie urinarie.In presenza di  infezioni conviene praticare prima cicli di antibioticoterapia mirata, in caso contrario si rischia la disseminazione dei germi e l’aggravamento di una preesistente pielonefrite. In presenza di calcoli piccoli  o per eliminare frammenti di calcoli in pazienti con vie urinarie libere è utilissima la terapia idropinica. La terapia medica deve mirare a correggere le alterazioni metaboliche che possono essere presenti da sole o in associazione. Deve mirare a correggere il Ph delle urine.Deve combattere con antibiotici mirati le infezioni sovrapposte o alla base della calcolosi stessa. Naturalmente è importante uno stile di vita  corretto dal punto di vista igienico ed  una adeguata attività fisica in un clima non molto soleggiato ed asciutto, soprattutto in presenza di scarsa introduzione di liquidi od in presenza di immobilizzazioni prolungate (fratture ossee). Dal punto di vista della dieta è importante una dieta che tenga presente la diatesi o la composizione del calcolo. Esistono diete per ogni tipo di calcolo. Fondamentale, soprattutto nella calcolosi calcica, è una dieta con 800 mg/die di calcio con scarso contenuto di ossalato, scarso contenuto di proteine animali,  ricca di liquidi e di potassio. La terapia idropinica porta, dopo un rapido assorbimento intestinale, ad aumento del volume plasmatico, conseguente abbassamento della osmolarità plasmatica, diminuzione della produzione di ormone ADH, eliminazione di acqua in eccesso rispetto a quella introdotta. Dopo una prima fase di diuresi precoce (30-90 m.), segue una  fase di diuresi ritardata (4-6 ore ) dovuta all’aumentata escrezione di sodio e acqua conseguente alla diminuzione dellaproduzione di aldostertone, provocata dalla  ipervolemia. 

La  terapia idropinica agisce mediante:

• Aumento della diuresi con conseguente abbassamento della saturazione dei soluti,
• Innalzamento del rapporto diuresi/concentrazione dei soluti, innalzamento del Ph dovuto anche  all’aumentata sodiuria,
• Attività antilitogena
• Attività litoerosiva
• Attività litoespulsiva
• Attività antinfiammatoria

 Le indicazioni principali sono.

• Cura della calcolosi in atto
• Prevenzione della formazione di calcoli in soggetti a rischio.
• Prevenzione delle recidive in soggetti che hanno subito una rimozione di calcolo od una litotrissia con litotritore.

 Coadiuvante  nella cura della batteriuria e delle infezioni delle vie urinarie e dei loro esiti.Agisce :

• Riducendo la saturazione dei soluti
• Facendo virare il Ph nel senso desiderato
• Aumentando la peristalsi ureterale
• Eseguendo una azione di lavaggio che porta via batteri, corpi estranei e microcalcoli

 Naturalmente è molto importante la scelta dell’acqua. Mentre nel passato  le acque minerali erano vendute solo in farmacia o venivano bevute  presso le stazioni idrotermali ben conosciute per le caratteristiche e per gli effetti terapeutici delle proprie acque, sotto l’attenta prescrizione e sorveglianza del medico specialista, oggi  tali acque vengono acquistate  ai supermercati sotto la spinta del tam tam pubblicitario. E’ facile intuire i rischi che si corrono, per cui spesso, per evitare il disagio di bere l’acqua di rubinetto , ricca di cloro o altri disinfettanti aggiunti  per garantire la salute del cittadino, si  può andare incontro a pericoli ben più seri, sia per la quantità di acqua minerale ingerita, sia per i costituenti salini  della stessa, spesso nocivi per una determinata patologia. Occorre innanzitutto conoscere gli elementi contenuti nella singola acqua , che nonsempre sono indicati sull’etichetta, pur essendo pericolosi a determinate concentrazioni (arsenico, manganese, fluoro, piombo, nitrati, etc.); occorre leggere attentamente l’ etichetta , valutando il residuo secco  a 180°C., il Ph, il contenuto in sodio, calcio, fluoruri, nitrati, solfati, etc. La diuresi viene stimolata soprattutto dalle acque a basso contenuto di sali, cioè a basso residuo fisso; altrettanto importante è il Ph, in quanto più è alto , meglio corregge l’acidità delle urine; naturalmente la quantità di acqua da ingerire ed i cicli in un anno devono  essere stabiliti dal medico specialista. Le acque bicarbonato-alcalino sono indicate per  urine a Ph bassi, che favoriscono in presenza di sovrasaturazione, la formazione di calcoli di acido urico e di cistina; tali acque, correggendo il PH in senso alcalino, evitano  o ritardano  l’accrescimento  di calcoli  e  possono  sciogliere i cristalli ed i microcalcoli già formati. Le acque bicarbonato alcaline, solfate, solfatocalciche, sono indicate quando vi sono dismetabolismi associati; nella  calcolosi da  struvite (fosfato di ammonio), tipica delle infezioni e dell’acidosi tubulare, sono controindicate le acque ricche di bicarbonato ed indicate essenzialmente le acque oligominerali  , soprattutto se clorurosodiche . Nella calcolosi di ossalato di calcio sono indicate acque oligominerali , ricche di magnesio  e con  contenuto di calcio adeguato. La somministrazione  dei vari tipi di acque dovrebbe avvenire nella quantità non inferiore a 2 litri al giorno , a temperatura ambiente, dei quali almeno 800 ml. al mattino , suddivisi in quantità di 250 ml. , ad intervalli di circa 15 minuti, tra le 8 e le 10, preferibilmente a digiuno, il tutto per periodi di 2 o 3 settimane , ripetuti durante l’anno, anche per un tempo indefinito. E’ buona regola non iniziare la cura con colica in atto o molto recente. Bisogna evitare la somministrazione di acque a pazienti con calcoli molto grandi o che comunque, per presenza di stenosi delle vie sottostanti non possono essere eliminati. E’ indispensabile la collaborazione del paziente che va preparato ed educato nei minimi particolari. 

Esistono varie controindicazioni alla terapia idropinica, le principali sono:

• Insufficienza renale acuta o cronica, soprattutto se in presenza di oliguria
• Scompenso cardiaco
• Nefropatie con sindrome nefrosica ed edemi
• Ipertensione mediograve
• Cirrosi epatica

 Da quanto esposto si evince che la terapia idropinica unitamente ad una appropriata terapia dietetica ed a uno stile di vita corretto, può apportare indubbi vantaggi nella terapia della calcolosi delle vie urinarie, soprattutto nell’evitare le recidive e nel correggere la  patogenesi  del tipo di calcolo, ma  la scelta del tipo di acqua e della quantità da ingerire, va affidata ad un esperto, in quanto l’abuso di acque minerali soprattutto se il contenuto qualitativo e quantitativo dei sali  è dannoso per la patologia che si vuol trattare, può arrecare seri danni alla salute. 

Dott.Giovanni Sparano 

(da Bollettino dell'Ordine dei Madici - Chirurghi ed Odontoiatri della Provincia di Campobasso)

La registrazione dei contratti di comodato d'uso gratuito prevedono una imposta di registro nella misura fissa di € 168,00.

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 20gg dalla data di stipula del contratto. Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 109T.

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo delle sanzioni e interessi.

Sanzione

L'importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull'imposta di registro dovuta di € 67,00. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di subentro e la data di versamento dell'imposta:

• € 2,51 = 3,75% (entro il 60° giorno)
• € 4,02 = 6% (entro il anno)
• € 20,10 = 30% (oltre il anno)

Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull'importo dell'imposta di registro dovuta tra la data di subentro + 30gg e la data di versamento dell'imposta.

Per calcolare gli interessi legali potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS.

Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo delle sanzioni e interessi.

Sanzione

L'importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull'imposta di registro dovuta di € 67,00. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di fine locazione e la data di versamento dell'imposta:

• € 2,51 = 3,75% (entro il 60° giorno)
• € 4,02 = 6% (entro il anno)
• € 20,10 = 30% (oltre il anno)

Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull'importo dell'imposta di registro dovuta tra la data di fine locazione + 30gg e la data di versamento dell'imposta.

Per calcolare gli interessi legali potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS.

Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.

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Sanzione

L'importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull'imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data della cadenza annuale e la data di versamento dell'imposta:

• 3,75% (entro il 60° giorno)
• 6% (entro il anno)
• 30% (oltre il anno)

Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull'importo dell'imposta di registro dovuta tra la cadenza annuale + 30gg e la data di versamento dell'imposta.

Per calcolare gli interessi legali potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS.

Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo delle sanzioni e gli interessi.

Sanzioni

L'importo della sanzione viene calcolato in percentuale sull'imposta di registro dovuta. Le percentuali da utilizzare dipendono del tempo trascorso tra la data di stipula e la data di registrazione:

• 15% (entro il 120° giorno)
• 24% (entro il anno)
• 120% (oltre il anno)

Il codice da utilizzare nel F23 per le sanzioni è 671T.

Interessi

Gli interessi legali vanno calcolati sull'importo dell'imposta di registro dovuta tra la data di stipula + 30 gg e la data di registrazione.

Per calcolare gli interessi legali potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS.

Il codice da utilizzare nel F23 per gli interessi è 731T.

Il subentro di un conduttore nel contratto di affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Il pagamento deve essere fatto entro 30gg dalla data di subentro.

Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 110T. La sezione 4 del F23 deve contenere i dati anagrafici del conduttore uscito e la sezione 5 quella del conduttore entrante. E' obbligatorio compilare nella sezione 10 gli estremi della registrazione del contratto (anno - serie / numero).

La risoluzione anticipata di un affitto prevede il pagamento di un imposta di registro nella misura fissa di € 67,00. Questo importo deve essere corrisposto da parte del soggetto che ha dato disdetta dell’affitto.

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere fatta entro 30gg dalla data di fine locazione. Il codice da utilizzare nel F23 per il versamento di questa imposta è 113T.

Vediamo il seguente esempio:

Contratto 4+4
Inizio: 1/9/2006
Fine: 31/8/2010
Disdetta inviata dagli inquilini con data di fine locazione 1/3/2008

L’imposta di registro € 67,00 deve essere pagata entro il 30/3/2008. Gli inquilini dovranno versare al locatore l’importo dell’imposta di registro in quanto la disdetta è partita da loro.

.

-(Nn x 11) un numero di 2 cifre moltiplicato 11

per fare questa operazione ci sono vari metodi

1) (Nn x 10) + Nn

esempio

56x11 = (56 x 10)+56 = 560+56 = 616

2) N _ (N + n) _ n

esempio 1

53x11 = 5_(5+3)_3 = 583

esempio 2

76x11 = 7_(7+6)_6 = 7_13_6 = (7 + 1)_3_6 = 836

-(Nn ²) quadrato di un numero di 2 cifre che finisce con 5

N (N + 1) _ 25

esempio

35² = 3(3+1)_25 = 3x4_25 = 1225

-(N x 5) qualsiasi numero moltiplicato 5

(N / 2) x 10

esempio

3854x5 = (3854/2)x10 = 1927x10 = 19270

-(N / 5) qualsiasi numero diviso 5

(N * 2) / 10

esempio

6768/5 = (6768*2)/10 = 13536/10 = 1353,6

-(N x n) scomporre una moltiplicazione in altre più semplici

si dividerà la moltiplicazione in tante altre per 1 e 2, perché sono le moltiplicazioni più semplici

esempio1

62x3 = (62x1)+(62x2) = 62+124 = 186

esempio 2

89x7 = (89x2)+(89x2)+(89x2)+(89x1) = 178+178+178+89 = 623

-(N x n) per moltiplicazioni complicate

per fare questo si deve moltiplicare uno e dividere l'altro

esempio (mi divide 32 per 2 e l'altro si moltiplica per lo stesso numero)

32x125 = 16x250 = 8x500 = 4x1000 = 4000

I contratti d'affitto inferiori all'anno sono di solito quelli transitori o di affitto turistico (vacanza, stagionale, ecc.). Questi contratti vanno registrati soltanto se hanno una durata superiore ai 30gg.

Per determinare l'imposta di registro in questi casi è necessario l'oggetto della locazione. Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T.

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l'imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario si calcola sulla base del 2% del canone complessivo da corrispondere.

Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

L'importo risultante dal calcolo va arrotondato all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone risulta essere € 100,23; allora l’imposta di registro sarà € 100,00.

Vediamo di seguito due esempi:

Contratto d'affitto turistico di 2 mesi per l'importo di canone complessivo di € 2.500,00
Imposta di registro: € 67,00 perché il 2% (€ 50,00) è minore di € 67,00.

Contratto d'affitto transitorio di 10 mesi con un canone mensile di € 413,00
Imposta di registro: € 83,00 = arrotondamento di € 82,60 = 2% di € 4.130,00 (10 x € 413,00)

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l’uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l’imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

L'imposta di registro viene determinata sulla base del 1% del canone complessivo da corrispondere. Se l'importo ottenuto è inferiore ai € 67,00, allora si paga l’imposta nella misura fissa di € 67,00.

L'importo risultante dal calcolo va arrotondato all’unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 1% sul canone risulta essere € 99,67; allora l’imposta di registro sarà € 100,00.

Per trovare invece case, appartamenti o ville in affitto vacanza o stagionale potete visitare il portale AffittiStagiona.IT.

Nota: questo articolo si riferisce a contratti di durata pluriennale. Per contratti di durata inferiore all'anno vi preghiamo di consultare questo articolo: Calcolo dell'imposta di registro per locazioni di durata inferiore all'anno.

Se avete Windows potete scaricarvi la calcolatrice gratuita di DATOS per il calcolo dell'imposta di registro.

L'imposta di registro di un contratto d'affitto dipende da vari fattori. Il primo, e più importante, è l'oggetto della locazione:

Immobili ad uso abitativo

Rientrano in questo gruppo tutti gli immobili che per natura catastale sono ad uso abitativo (categorie catastali A), cantine, box e altri annessi al fabbricato di tipo residenziale. Se il contratto di locazione è soggetto ad IVA si paga l'imposta nella misura fissa di € 67,00. In caso contrario, cioè se il contratto non è soggetto ad IVA, si può scegliere di pagare l'imposta per la prima annualità o per l'intera durata.

Per l'intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 4 anni nel caso di contratti 4+4, oppure 3 anni nel caso di contratti agevolati 3+2. Superata la prima parte del contratto bisogna fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli vanno arrotondati all'unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo del 2% sul canone annuo risulta essere € 144,40; allora l'imposta di registro sarà € 144,00.

Prima annualità

L'imposta di registro è uguale al 2% del canone annuo.  Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 500,00, l'imposta sarà € 120,00 (2% di € 6.000,00). Se il 2% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l'imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l'annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L'imposta di registro in questi casi è il 2% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell'aumento sulla base dell'indice FOI dell'ISTAT.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 112T.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 2% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 4 anni nel caso di 4+4) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00.
Canone annuo: € 6.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 480,00 = 2% di (€ 6.000,00 x 4 anni)
Detrazione d'imposta: € 28,80 = 6% (1,5% x 4 anni) di € 480,00
Imposta da pagare: € 451,00 = arrotondamento di € 451,20 = € 480,00 - € 28,80

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.

Nel caso di contratti con canone concordato (3+2), nei comuni ad alta densità abitativa, il calcolo viene fatto sul 70% del canone annuo (in virtù di una detrazione del 30% sull'imposta di registro).

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all'imposta di registro precedentemente calcolata deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 4+4 con canone mensile di € 500,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
2% di € 6.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Immobili ad uso strumentale

Gli immobili strumentali per natura sono quelli che, secondo la legge, non possono essere destinati ad una diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Questi immobili hanno una categoria catastale che determina l'uso professionale. Per esempio, sono immobili strumentali: i negozi e le botteghe (categoria C/1);  gli uffici e gli studi (categoria A/10); i magazzini sotterranei per depositi e derrate (categoria catastale B/8), ecc.

Se il locatore non ha partita IVA, l'imposta di registro viene calcolata come per gli immobili ad uso abitativo (vedere sopra).

Dopo l'approvazione del decreto legge n. 223 del 4/7/2006, tutti i contratti di locazione che hanno per oggetto immobili strumentali per natura, devono essere registrati in termine fisso. Anche per questi contratti, al momento della registrazione, si può scegliere di pagare l'imposta di registro per la prima annualità o per l'intera durata del contratto.

Per l'intera durata si intende la durata iniziale senza rinnovo. Cioè per esempio, 6 anni nel caso di quelli 6+6. Superata la prima parte del contratto è necessario fare la registrazione della proroga.

Gli importi di imposta di registro risultanti dai calcoli devono essere arrotondati all'unità di euro. Per difetto se non supera i 50 centesimi e per eccesso se i centesimi sono uguali o superiori a 50. Per esempio se il calcolo risultante del 1% sul canone annuo risulta essere € 200,55; allora l'imposta di registro sarà € 201,00.

Prima annualità

L'imposta di registro è uguale al 1% del canone annuo.  Per esempio con una locazione il cui canone mensile è di € 1.000,00, l'imposta sarà € 120,00 (1% di € 12.000,00). Se il 1% è inferiore ai € 67,00, allora si paga l'imposta nella misura fissa di € 67,00.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 115T.

Annualità successive

Le annualità successive vanno pagate entro 30gg dalla cadenza annuale del contratto. Per esempio se un contratto inizia il 1/9/2007 allora l'annualità successiva relativa al 2008 deve essere pagata entro 30/9/2008. L'imposta di registro in questi casi è il 1% del canone aggiornato senza la misura fissa dei € 67,00. Attenzione: si deve prendere il canone aggiornato e non quello originale. Il canone può essere aggiornato per vari motivi, uno dei più comuni è quello dell'aumento sulla base dell'indice FOI dell'ISTAT.

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 112T.

Intera durata del contratto

Questo tipo di registrazione prevede il pagamento del 1% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto (es: 6 anni nel caso di 6+6) con una detrazione di imposta in percentuale, pari alla metà (1,5%) del tasso vigente di interesse legale (3% dal 1/1/2008 ) moltiplicato per il numero delle annualità. Per capire meglio vediamo il seguente esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00.
Canone annuo: € 12.000,00.
Imposta di registro su tutta la durata: € 720,00 = 1% di (€ 12.000,00 x 6 anni)
Detrazione d'imposta: € 64,80 = 9% (1,5% x 6 anni) di € 720,00
Imposta da pagare: € 655,00 = arrotondamento di € 655,20 = € 720,00 - € 28,80

Il codice tributo del F23 per questa imposta è 107T.

Nel caso il deposito cauzionale è versato da un estraneo al contratto di locazione, allora all'imposta di registro precedentemente calcolata, per la prima annualità o l'intera durata, deve essere aggiunto lo 0,5% della cauzione. Vediamolo con un esempio:

Locazione 6+6 con canone mensile di € 1.000,00
Deposito cauzionale di € 2.000,00 versato da un garante
1% di € 12.000,00 = € 120,00
+
0,5% di € 2.000,00 = € 10,00
Imposta di registro da pagare: € 130,00

Per calcolare in automatico l'imposta di registro, fare la registrazione telematica dei contratti o delle annualità successive potete valutare l'acquisto del programma "Gestione Affitti".

1. Indice del mese di cadenza annuale del contratto. Cioè se il contratto è partito il 1/9/2007 allora l'aumento ISTAT da applicare nel 2008 deve essere fatto con l'indice FOI del mese di settembre 2008. L'unico problema (e non da poco) di questo tipo di riferimento è che l'ISTAT ha in media un ritardo di un mese e mezzo nella pubblicazione degli indici. Nel nostro esempio, a settembre 2008 troveremo pubblicato l'indice di Luglio 2008. Quindi l'aggiornamento ISTAT, per essere sicuri di aver l'indice di settembre, dovrà essere fatto a Novembre 2008. Riassumendo: se il vostro contratto prevede questa clausola, allora l'aggiornamento lo dovete fare due mesi dopo la cadenza annuale.
   

   Questo tipo di riferimento non viene più utilizzato nei recenti contratti perché ha due svantaggi:

   • Bisogna fare il conguaglio delle mensilità dovute in precedenza all'aumento ISTAT. Questo punto possiamo spiegarlo con il seguente esempio:Locazione 4+4 a partire dal 1/9/2007 con pagamento trimestrale e canone mensile di € 1.000,00. Il primo aggiornamento verrà fatto a Novembre 2008 quando siamo sicuri di trovare l'indice di Settembre 2008. Supponiamo che l'aumento ISTAT calcolato sarà di € 20,00 mensili, quindi il nuovo importo delle rate sarà di € 3.060,00 (€ 1.020,00 x 3 mesi). La rata di settembre al momento del calcolo dell'aumento ISTAT (11/2008) è già stata pagata con il canone iniziale (€ 3,000,00), quindi nella rata di Dicembre 2008 avremo anche il conguaglio per gli aumenti dovuti nei mesi precedenti (€ 60,00 = € 20,00 di aumento per Settembre, Ottobre e Novembre). Quindi l'importo della rata di dicembre sarà di € 3.120,00 (€ 3,060 + € 60,00).
   • La tassa di registro per le annualità successive non può essere calcolata con esattezza. La registrazione annuale deve essere fatta entro 30 gg dalla cadenza annuale del contratto, utilizzando per i calcoli l'eventuale canone aggiornato.  Il problema sta in che l'aumento ISTAT del canone con questo tipo di riferimento viene fatto due mesi dopo; quindi al momento della registrazione non sapremo con esattezza quale sarà il canone aggiornato e di conseguenza non potremo calcolare con certezza la tassa di registro. Possiamo riprodurre una situazione del genere con il seguente esempio:Locazione 4+4 di un appartamento a partire dal 1/9/2007 con canone mensile di € 500,00 e aumento ISTAT nella misura del 100%. Supponiamo che l'ultimo indice ISTAT pubblicato a Settembre sia del 2%, allora la tassa di registro sarà di € 122,00 (arrotondamento di € 122,40 = 2% del canone annuo aggiornato di € 6.120,00 =  € 6000,00 + 2% ISTAT). Se è l'indice di settembre 2008 pubblicato a novembre fosse del 2,3% allora la tassa di registro sarebbe di € 123,00 (arrotondamento di € 122,76 = 2% del canone annuo aggiornato di € 6.138,00 = € 6.000,00 + 2,3% ISTAT).

2. Ultimo indice disponibile alla cadenza annuale del contratto. Per esempio se il contratto è partito il 1/9/2007, allora l'aumento ISTAT del 2008 dovrà essere fatto poco prima del 1/9/2008 utilizzando l'ultimo indice FOI pubblicato dall'ISTAT (che quasi certamente sarà quello di Luglio 2008).

Gli indici FOI possono essere trovati sul sito dell'ISTAT (http://www.istat.it) oppure potete utilizzare la Calcolatrice di DATOS per scaricare da internet gli indici aggiornati e fare il calcolo dell'aumento ISTAT.

Per il calcolo dell'aggiornamento ISTAT, oltre che all'indice FOI, è necessaria la percentuale da applicare all'indice FOI (es: calcolata nella misura del 75% della variazione dell'indice FOI). Nei vecchi contratti equo canone questo valore era di solito del 75%; nei nuovi contratti si tende a specificare il 100%.

Il calcolo dell'aggiornamento ISTAT lo potete fare con la Calcolatrice di DATOS oppure utilizzando la seguente formula:

Dove le variabili sono:

Ca - Canone aggiornato

Cp - Canone precedente

P - Percentuale da applicare all'indice

I - Variazione dell'indice FOI dell'ISTAT

Vediamo ora un esempio con i seguenti valori:

Cp = € 500,00

P = 75%

I = 2%

Articoli collegati:

Modello di lettera di aggiornamento ISTAT

Per fare gli aggiornamenti ISTAT e gestire le proprie locazioni potete utilizzare il software "Gestione Affitti".

]]> http://pablinho.wordpress.com/2008/01/17/un-po-di-scienza/ Thu, 17 Jan 2008 15:34:57 +0000 turak http://pablinho.wordpress.com/2008/01/17/un-po-di-scienza/ Hanno scoperto un difetto standard del nostro cervello!

Questi test sono geniali, falli senza usare carta, non c'è bisogno di
scrivere o annotare niente, segui solo le istruzioni che via via
vengono date!

TEST n° 1

È stato scoperto che il nostro cervello ha un BUG.
Segue un piccolo esercizio di calcolo mentale!!!
Questo calcolo deve essere fatto MENTALMENTE e RAPIDAMENTE, senza
usare calcolatrice o carta e penna!
Sii onesto ... fai i calcoli mentalmente..

Hai 1000, aggiungi 40.

Aggiungi ancora 1000.

Aggiungi 30

e di nuovo 1000

Aggiungi 20.

Aggiungi ancora 1000 e poi

10.

Qual è il totale?

La risposta sta più in basso

Il tuo risultato È 5000..

La risposta esatta è 4100!!!!!!!!!!

Se non ci credi ripeti i calcoli con la calcolatrice!

Ciò che accade è che la sequenza decimale confonde il nostro
cervello, che salta naturalmente al decimale più alto (centinaia
anziché decine).

TEST n° 2

Rapido e impressionante:
Conta quante lettere 'F' ci sono nel testo seguente senza usare il
mouse.

FINISHED FILES ARE THE
RESULT OF YEARS OF SCIENTIFIC
STUDY COMBINED WITH
THE EXPERIENCE OF YEARS

Hai contato?

Leggi di sotto solo dopo aver contato le 'F'. OK?

Quante sono???

3???

Forse 4???

Sbagliato! Sono 6!!!

Torna sopra e leggi ancora una volta!
La spiegazione sta di seguito:
il cervello non riesce a processare la parola 'OF'.
Da matti, no?
Chi conta tutte le 'F' la prima volta è un GENIO!

3 è normale, 4 è raro, 5 ancora più raro, 6 quasi nessuno!

TEST n° 3

Sono diverso? Fai il test!
Qualche volta vi siete già chiesti se siamo proprio diversi o se
pensiamo la stessa cosa?

Fai questo esercizio di riflessione e troverai la risposta!

Segui le istruzioni e rispondi alle domande, una per volta,
MENTALMENTE e il più rapidamente possibile, ma non andare avanti
senza aver risposto alla precedente. E sorprenditi con la risposta!!!

Adesso rispondi, una per volta:

Quanto fa:

15+6

3+56

89+2

12+53

75+26

25+52

63+32

Si, i calcoli mentali sono difficili, ma adessso viene il bello. Sii
persistente e prosegui.

123+5

Adesso:

PENSA SUBITO AD UN ATTREZZO E AD UN COLORE!

Continua ancora a pensare ad un attrezzo ed un colore.... pensa
intensamente

Hai pensato ad un martello rosso, non è vero?

Se no, fai parte del 2% della popolazione che è sufficientemente
differente per pensare ad altre cose.

Il 98% della popolazione risponde 'martello rosso' quando sta
risolvendo questo esercizio.
Qualunque sia la spiegazione di ciò, manda questa e-mail ai tuoi
amici per vedere se loro sono normali o meno!